Mieterhöhung: Was dürfen Vermieter und welche Rechte haben Mieter?


In vielen deutschen Städten und ganz besonders in den Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main wird Wohnraum von Jahr zu Jahr immer knapper, was vor allem in den letzten Jahren teils zu drastischen Mieterhöhungen geführt hat. Allein in der bundesdeutschen Hauptstadt, dem inoffiziellen Spitzenreiter, haben sich die Mietpreise in den meisten Stadtteilen seit dem Jahr 2009 nahezu verdoppelt – trotz Mietendeckel und einer Mietpreisbremse. Allerdings geht es dabei nicht immer mit rechten Dingen zu, da Mieten beispielsweise ohne vorherige Ankündigung oder ohne eine vorangehende Modernisierung erhöht werden. Aber was dürfen Vermieter tatsächlich? Wie ist die rechtliche Lage? Und welche Möglichkeiten bleiben den Mietern, um sich gegen derartige Wild-West-Methoden zu wehren?

In Deutschland werden die Mieten und alles was damit zu tun hat grundsätzlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Darin ist genau festgehalten, wann sie erhöht werden dürfen, welche Voraussetzungen für eine Mietsteigerung gegeben sein müssen und welche Rechte Mieter haben. Zudem legt das BGB aber vor allem fest, dass eine Mieterhöhung nur dann stattfinden darf, wenn im Vorfeld eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter getroffen wurde und ein berechtigter Grund für eine solche Erhöhung vorliegt. Ohne vorherige Absprache darf die Miete hingegen nur in absoluten Ausnahmefällen nach oben angepasst werden: wenn nachweislich Modernisierungen vorgenommen wurden oder um die Miete an die regional- beziehungsweise ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei bleibt leider häufig viel Raum für Schummeleien, Betrug und die Vortäuschung falscher Tatsachen.

 

In welchen Fällen darf die Miete durch den Vermieter erhöht werden?

Damit die Erhöhung der Miete rechtens ist, muss der Vermieter nicht nur auf die folgenden Faktoren achten, sondern den Mieter zudem auch zeitnah darüber in Kenntnis setzen. Das kann per Mail erfolgen oder auch postalisch. Hierfür reicht ein einfaches Musterschreiben zur Mieterhöhung aus dem Internet. Wichtig ist, dass daraus klar hervorgeht ab wann die Erhöhung greift und was die genauen Gründe dafür sind.

Zu beachten ist dabei, dass eine Erhöhung immer erst ab dem übernächsten Monat nach Erhalt der Ankündigung gilt.

1. Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Im Normalfall regelt der Mietspiegel der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde, wie hoch aktuell die durchschnittliche Miete ist. Ist dieser vorhanden, muss sich eine Mieterhöhung nach den dort genannten Werten richten. Falls es keinen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter sich hingegen an den Mietpreisen von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen orientieren, die sich in Bezug auf die Lage, Ausstattung und Wohnfläche der betreffenden Wohnung ähneln.

Allerdings ist die Mieterhöhung nur möglich, wenn die letzte mindestens 15 Monate zurückliegt. Die Ankündigung kann erst ab 12 Monaten nach dem Einzug erfolgen, sodass Mieter mindestens 15 Monate ohne Erhöhung in der Wohnung lebt.

Darüber hinaus gilt, dass aufgrund einer solchen Anpassung die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf, da sich die Berechnung an der Miete orientiert, die 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung zu zahlen war. Wurde die Kappungsgrenze bereits erreicht, muss der Vermieter drei weitere Jahre abwarten, bis er die Miete erneut anpassen darf.

2. Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen
Instandhaltungen gelten nicht als Modernisierung, da der Vermieter hierzu grundsätzlich verpflichtet ist und sich der Wert des Objektes nicht durch normale Instandhaltungsarbeiten erhöht. Ebenso sind Schönheits- und Kleinreparaturen kein berechtigter Grund, die Miete zu erhöhen. Handelt es sich jedoch tatsächlich um nachhaltige und wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen, dürfen Vermieter bis zu acht Prozent der dadurch entstandenen Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Modernisierung muss dem Mieter jedoch mindestens drei Monate vorher schriftlich mitgeteilt werden. Zu den häufigsten und zugleich plausibelsten Gründen für eine Modernisierung gehören:

- Eine neue oder verbesserte Wärmedämmung
- Der Anbau eines Balkons
- Der Einbau eines Fahrstuhls
- Eine neue Heizungsanlage
- Die Nachrüstung einer Solaranlage
- Schallschutz
- Austausch der Klingel- beziehungsweise Sprechanlagen
- Einbau eines neuen Wasser-, Strom- oder Gaszählers

Mieter können der geplanten Modernisierung widersprechen, sofern ein triftiger Grund dafür vorliegt, zum Beispiel im Falle einer schweren Erkrankung oder Ähnlichem. Ob die Gründe für einen solchen Widerspruch ausreichen, kann allerdings von Fall zu Fall unterschiedlich sein.

Sonderfall Eigentümerwechsel:
Eine Mieterhöhung nach einem Wechsel des Eigentümers ist grundsätzlich ebenfalls nur im Rahmen des BGB möglich. Es müssen also gute Gründe dafür vorliegen, da ein einfacher Eigentümerwechsel an sich nicht für eine Erhöhung ausreicht.


Welche Rechte und Möglichkeiten haben Mieter?

Natürlich hat man als Mieter in Deutschland auch gewisse Rechte, allerdings bedarf es hin und wieder eines sehr langen Atems, um diese auch tatsächlich durchzusetzen. Dabei kommt es vor allen Dingen darauf an, ob der Vermieter grundsätzlich im Rahmen der rechtlichen Gegebenheiten handelt oder ob er diese nachweislich missachtet. Sollte die Miete beispielsweise um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen, gilt sie als überhöht. In diesem Fall dürfen Mieter die monatlichen Zahlungen bei 120 Prozent deckeln und können darüber hinaus sogar die zu viel gezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern. Ebenso können Mieter innerhalb von zwei Monaten nach dem Erhalt der Erhöhungsankündigung Widerspruch gegen die Mieterhöhung einlegen, falls sie diese für ungerechtfertigt halten. Hier liegt die Beweislast allerdings stets beim Mieter. Ob und inwiefern es sich lohnt, gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten, muss im Einzelfall entschieden werden.

Eine Besonderheit stellen Zeitmietverträge dar. Die darin vereinbarte Befristung bedeutet in der Regel, dass weder der Vermieter noch der Mieter diese vorzeitig kündigen können. Selbiges gilt auch für unbefristete Mietverträge, in denen eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart wurde. Im Falle einer Mieterhöhung sieht das BGB jedoch ein Sonderkündigungsrecht vor. Diese außerordentliche Kündigung kann nach Zugang der Ankündigung des Vermieters gestellt werden, wodurch das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats beendet wird.